一、征稅范圍
1.如何理解房地產租賃中的“收購”概念？
答:《國家稅務總局關于發布的公告》(國家稅務總局公告2016年第16號)第二條規定，本辦法適用于納稅人出租其通過經營租賃取得的房地產。
被收購房地產包括以直接購買、接受捐贈、接受投資、自建、償還債務等多種形式收購的房地產。
本辦法不適用于提供道路交通服務的納稅人。
2.當鋪的贖金收入應該繳納增值稅嗎？如果需要繳納，應該繳納哪些稅目？差別稅收政策可以實行嗎？
答:根據《財政部、國家稅務總局關于開展營業稅改征增值稅試點工作的通知》(財稅[2016]36號)，典當提供的服務為貸款服務，典當所得利息收入應繳納增值稅。
二、稅率和征收率
1.營地增加了物業管理公司，同時還有房屋租賃業務。你能開一張租賃發票和一張物業服務費發票來區分不同的稅率嗎？
答:《財政部國家稅務總局關于全面推進營業稅改征增值稅試點工作的通知》(財稅[2016]36號)第三十九條規定，納稅人兼營銷售商品、服務、無形資產或者不動產。適用不同稅率或者征收率的，應當分別計算不同稅率或者征收率的銷售額；未單獨核算的，從高適用稅率。
所以可以按不同的稅率發行。同一張發票可以開不同的稅率。
2.物業公司代表開發商管理房屋租賃的，產權不屬于物業公司。開具發票的稅率是多少？
答:物業向承租人開具增值稅發票的，應當按照房地產租賃適用稅率開具增值稅發票。一般納稅人適用稅率為11%；小規模納稅人的適用稅率為5%。
三.應納稅額的計算
1.營改增后，如果納稅人提供代理服務，是否有差別征稅的規定？
答:是的。根據《財政部、國家稅務總局關于推進營業稅改征增值稅試點工作的通知》(財稅[2016]36號)附件2的規定，經紀代理服務的銷售額為扣除委托方收取和支付的政府性基金或行政事業性收費后的余額。向委托方收取的政府性基金或行政性收費不得開具增值稅專用發票。
2.如何理解2016年5月1日后納稅人收購的房地產分期抵扣進項稅的“第二年”？是指自然年份嗎？
答:不是自然年。根據《國家稅務總局關于發布的公告》(國家稅務總局公告2016年第15號)，取得抵扣憑證時當期銷項稅額扣除進項稅額的60%；待抵扣進項稅額的40%在取得抵扣憑證當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
3.營改增后旅行社提供旅游服務，機票在計算銷售額時可以扣除嗎？
答:是的。根據《財政部國家稅務總局關于推進營業稅改征增值稅試點工作的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2，試點納稅人可以選擇獲得提供旅游服務的總價和額外費用，扣除旅游服務購買者支付給其他單位或個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、入場費、差旅費后的余額為銷售額。
試點納稅人選擇上述方法計算銷售額收取和支付的上述費用，不得開具增值稅專用發票，但可以開具普通發票。
4.房地產租賃企業預收賬款后如何確定銷售額？
答:增值稅應在收到預售款當月計算繳納，以取得的總價和額外費用作為銷售額。
根據《財政部、國家稅務總局關于全面推進營業稅改征增值稅試點工作的通知》(財稅[2016]36號)附件1第三十七條規定，銷售額是指納稅人在應稅活動中取得的總價和額外費用，但財政部、國家稅務總局另有規定的除外。
額外費用是指在價格之外收取的各種費用，但不包括以下項目:
(一)收取符合第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。
(二)以委托人名義開具發票代委托人收款。
根據第四十五條規定，納稅人以預付款方式提供建筑服務和租賃服務的，其納稅義務自收到預付款之日起發生。
5.老建設項目有什么過渡措施嗎？
答:根據《財政部、國家稅務總局關于全面推進營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)附件2，
1.對于一般納稅人為舊建設項目提供的建設服務，可以選擇適用簡易計稅方法。舊建設項目是指:
(1)2016年4月30日前建筑施工許可證注明合同開工日期的建設項目；
(2)未取得建筑施工許可證，施工合同注明開工日期在2016年4月30日前的建設項目。
2.房地產開發企業的普通納稅人銷售自行開發的舊房地產項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按5%的稅率計稅。
6.企業不僅有租金收入，還有銷售商品和其他服務的收入。應交增值稅應該如何計算？
答:如果企業為一般納稅人，根據《財政部國家稅務總局關于全面推進營業稅改征增值稅試點工作的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1第三十九條的規定，納稅人兼營商品、服務、勞務、無形資產或不動產。適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算不同稅率或者征收率的銷售額；未單獨核算的，從高適用稅率。
如果企業是小規模納稅人，則應納稅行為適用簡易計稅方法。簡易計稅方法的應納稅額是指根據銷售額和增值稅稅率計算的增值稅。適用于小規模納稅人的增值稅稅率為3%。
7.營改增后有哪些增值稅抵扣憑證？
答:根據《財政部、國家稅務總局關于全面推進營業稅改征增值稅試點工作的通知》(財稅[2016]36號)附件1，增值稅抵扣憑證是指增值稅專用發票、海關進口增值稅完稅憑證、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證。
8.根據財稅[2016]36號文件，“一般納稅人在2016年4月30日前出售其自建房地產時，可選擇適用簡易計稅方法。”這里應該如何定義“4月30日前自建”？
答:4月30日前自建是指:
(1)2016年4月30日前建筑施工許可證注明合同開工日期的建設項目；
(2)未取得建筑施工許可證，施工合同注明開工日期在2016年4月30日前的建設項目。
9.餐飲企業采購食材，既有增值稅專用發票，又有農產品采購發票。營改增后，能否按13%的稅率用農產品收購發票或銷售發票抵扣？還是必須納入農產品進項稅核定抵扣范圍？
答:根據《北京市國家稅務局、北京市財政局關于試行農產品增值稅進項稅額核定扣除辦法的公告》(北京市國家稅務局、北京市財政局公告2015年第17號)，我市使用農產品采購發票或銷售發票抵扣進項稅額的增值稅一般納稅人納入農產品增值稅進項稅額核定扣除試點范圍。其所購農產品的增值稅進項稅額按照38號通知所附《農產品增值稅進項稅額核定扣除實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》)執行
第四，稅收優惠
1.營改后殘疾人提供服務的營業稅優惠能否繼續適用？
答:根據《財政部、國家稅務總局關于全面推進營業稅改征增值稅試點工作的通知》(財稅[〔2016〕36號)附件3，殘疾人為社會提供的服務免征增值稅。
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1.分公司需要辦理營改增手續嗎？
答:不適用跨地區征收納稅人的企業，分支機構要辦理營改增手續。
2.既有國稅又有地稅業務的企業，已經是一般納稅人，也有國稅發票。營改增還需要辦理手續嗎？
答:目前營地改造不需要辦理手續。
3.納稅人提供經營管理服務，與客戶簽訂的合同是按季度收費。六月底收第二季度管理費應該怎么開票？全額開具國稅發票還是按比例分別開具地稅和國稅票？
答:國稅發票要全額開具。根據《財政部國家稅務總局關于全面推進營業稅改征增值稅試點工作的通知》(財稅[2016]36號)附件一第四十五條規定，增值稅納稅義務和扣繳義務發生于:
(一)納稅人實施應稅行為，收到銷售款或者取得銷售款申報憑證之日；如先開發票，應與發票同一天。銷售款項的收款，是指納稅人在銷售服務、無形資產和房地產期間或之后收到的款項。
取得銷售貨款憑證的日期，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定支付日期的，以服務和無形資產轉移完成之日或者不動產所有權發生變動之日為準。
4.5月1日營改增全面實施后，作為純地稅納稅人，原有的開票設備還能使用嗎？不會用怎么辦？
答:原來的開票設備已經不能用了。需要去國稅機關核實增值稅發票，參加技術服務單位的免費稅控操作培訓，購買新的開票設備。同時，根據《關于增值稅稅控系統專用設備及技術維護費用抵扣增值稅稅收政策的通知》(財稅[2012]15號)，增值稅納稅人2011年12月1日以后首次繳納的費用(包括單獨售票機)，可以用購買增值稅稅控系統專用設備取得的增值稅專用發票，在增值稅應納稅額中全額抵扣(抵扣)。
5.房地產開發企業自行開發項目時，如何以開工時間、竣工時間或產權登記時間來判斷是否為老項目？
答:以開工日期為準。根據《國家稅務總局關于發布的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)，普通納稅人出售自行開發的舊房地產項目，可選擇適用簡易計稅方法，按5%的稅率計稅。簡單計稅方法一經選擇，36個月內不得改為一般計稅方法。
舊房地產項目是指:
(1)2016年4月30日前建筑施工許可證注明合同開工日期的房地產項目；
(2)建筑施工許可證未注明合同開工日期或未取得建筑施工許可證施工合同開工日期在2016年4月30日前的建設工程。
6.連鎖餐飲企業在北京不同地區都有分店。營改增后，可以申請由總行支付嗎？
答:可以，納稅人可以通過主管稅務機關提交匯總繳納申請。
7.銀行在簽訂三方協議時，一般以三證的信用碼為標準，但存量戶不更改國稅中的稅務登記號，則協議無法發送成功。企業應該如何應對？
答:納稅人先到國稅機關辦理三證合一手續，完成后再簽訂三方協議。
不及物動詞發票管理
1.如果網上發票審批要求輸入法人身份證號，且法人是外國人，如何輸入身份證號？
回答:輸入法人護照號。
2.物業費和水電費可以開增值稅專用發票嗎？
答:在租賃給其他個人的情況下，不能開具增值稅專用發票。與公司經營有關的事項可以開具增值稅專用發票。
3.自來水公司和供電局收的水電費，物業公司開什么發票？供水公司和供電局在公司代收并提交后開什么發票？
答:物業公司收取的水電費，增值稅發票應按所售貨物適用的稅率開具。自來水公司、供電局可以給物業公司開具增值稅專用發票。
4.已辦理增值稅票登記的普通納稅人手中的地稅、營業稅發票，本月能否繼續開具？
答:2016年5月1日前，地稅發票仍可使用。
5.營改增后，個人出租屋可以代地稅開票嗎？
答:是的。根據《國家稅務總局關于印發的公告》(國家稅務總局公告2016年第16號)，其他個人出租房地產，可以向房地產所在地稅務機關申請開具增值稅發票。
6.跨區縣提供建筑服務的小規模納稅人可以在勞務場所開具增值稅專用發票嗎？
答:是的。根據國家稅務總局發布的規定(2016年國家稅務總局公告第17號)，小規模納稅人跨縣(市、區)提供建設服務，不能自行開具增值稅發票的，可以向建設服務所在地國家主管稅務機關申請按照總價和超成本開具增值稅發票。
7.上調后，旅游開票有哪些特殊規定？
答:根據《財政部國家稅務總局關于全面推進營業稅改征增值稅試點工作的通知》(財稅[〔2016〕36號)附件2的規定，試點納稅人可以選擇獲得提供旅游服務的全部價格和額外費用。向旅游服務購買者收取的扣除住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、入場費和支付給其他旅游企業的差旅費后的余額為
試點納稅人選擇上述方法計算銷售額收取和支付的上述費用，不得開具增值稅專用發票，但可以開具普通發票。
8.出售自行開發房地產項目的普通納稅人，在營改增前已經申報營業稅但未開具發票。營改增后有哪些處理措施？
答:根據《國家稅務總局關于發布的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)，出售自行開發房地產項目的普通納稅人，在2016年4月30日前已收到營業稅預繳款，并已向主管地方稅務機關申報。不開具營業稅發票的，可以開具普通增值稅發票，但不得開具增值稅專用發票。
9.營改增后，其他個人可以申請開具應稅項目增值稅專用發票嗎？
答:根據《國家稅務總局關于委托地方稅務局代征和開具增值稅專用發票的通知》(國稅發〔2016〕145號)，如果其他個人出售所取得的房地產和租賃房地產，且購買人或承租人不屬于其他個人，納稅人繳納增值稅后可向地方稅務局申請開具增值稅專用發票。