根據(jù)《土地增值稅條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，是土地增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納土地增值稅；以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，包括總價(jià)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)收入為收入；以取得房屋的成本和銷售過程中繳納的稅款為抵扣；從收入中扣除扣除扣除額后，采用四級超額累進(jìn)稅率，增值額乘以相應(yīng)稅率減去扣除項(xiàng)目乘以快速扣除率的差額即為應(yīng)納稅額。
結(jié)合實(shí)踐中納稅人獲取住房的一般渠道，本文中所謂的“改前房”僅指納稅人在2016年4月30日前取得的住房。另外，考慮到增值稅與土地稅加稅結(jié)合業(yè)務(wù)的多樣性和復(fù)雜性，以下特意將納稅人設(shè)定為一般納稅人，交易金額含稅，增值稅計(jì)稅方式簡單征收。
例:A公司是原營業(yè)稅納稅人。改革陣營之后，是[/s2/】一般納稅人[/s2/】。其組織機(jī)構(gòu)位于青海省西寧市。2013年2月1日，甲公司向乙公司(位于西寧市)購買了一套房產(chǎn)，并取得了相關(guān)發(fā)票；成交價(jià)1000萬元，契稅1000 * 5% = 30萬元，已辦理過戶手續(xù)。
營改增前甲公司出售土地的增稅處理:
假設(shè)甲公司于2016年3月1日將該房產(chǎn)以人民幣1500萬元的價(jià)格出售給丙公司，并出具了發(fā)票:
應(yīng)交營業(yè)稅= (1500-1000) * 5% = 25萬元；
城市維護(hù)建設(shè)稅= 25 * 7% = 1.75萬元；
教育附加費(fèi)= 25 * 3% = 7500元；
印花稅= 1500 * 0.0005 = 7500元；
土壤增稅處理:
收入= 1500萬元；
扣款金額= 1000(1+3 * 5%)+30+25+1.75+0.75+0.75 = 1208.25萬元；
注意上述公式的第一項(xiàng):根據(jù)財(cái)稅[2006]21號文第二條規(guī)定，舊房舊房轉(zhuǎn)讓，如果能提供購房發(fā)票，則每年可按發(fā)票載明的金額從購買年度到轉(zhuǎn)讓年度計(jì)算購房原價(jià)5%。每年指12個(gè)月為一年，超過一年但不足12個(gè)月但超過六個(gè)月的可視為一年。契稅(有完稅證明)也可以抵扣(但不能作為附加抵扣的基數(shù))。
增值率=(1500-1208.25)/1208.25 = 24.12%；
因土增稅= 291.75 * 30%-1208.25 * 0 = 87.53萬元
營改增后甲公司出售土地的增稅處理:
財(cái)稅[2016]36號《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)規(guī)定》附件2第一條第八款，國家稅務(wù)總局2016年第14號公告，《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值稅暫行管理辦法〉的公告》，第三條。普通納稅人出售2016年4月30日前獲得的房地產(chǎn)(不含自建)，可選擇適用簡易計(jì)稅方法。銷售金額為取得的總價(jià)和額外費(fèi)用減去該房地產(chǎn)原購買價(jià)格或取得該房地產(chǎn)時(shí)的價(jià)格后的余額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。財(cái)稅[2016]36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十五條。簡單計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額。如果納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額相結(jié)合的定價(jià)方法，則按照以下公式計(jì)算銷售額:
銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)
假設(shè)甲公司于2016年5月10日以含稅人民幣1500萬元的價(jià)格將該房產(chǎn)出售給丙公司，并選擇按照簡單征收方式繳納增值稅并開具發(fā)票。
取得房屋時(shí)的契稅如上
賣房時(shí):
應(yīng)交增值稅=(1500-1000)/(1+5%)* 5% = 23.81萬元。
城市維護(hù)建設(shè)稅= 23.81 * 7% = 1.67萬元；
教育附加費(fèi)= 23.81 * 3% = 7100元；
印花稅= 1500 * 0.0005 = 7500元；
土壤增稅處理:
收入新規(guī)定:《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號)第三條，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得為不含增值稅的收入。財(cái)稅[2016]36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十五條，簡易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額。因此，在上述計(jì)算中，A公司根據(jù)簡單征收計(jì)算的增值稅是A公司應(yīng)繳納的增值稅，應(yīng)作為土地增加收入金額從收入中扣除。實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加作為扣除項(xiàng)目，納入扣稅項(xiàng)目。
收入= 1500-23.81 = 1476.19萬元；
扣款金額= 1000(1+3 * 5%)+30+1.67+0.71+0.75 = 1183.13萬元；
增值率=(1476.19-1183.13)/1183.13 = 24.77%；
因土增稅= 293.06 * 30%-1183.13 * 0 = 87.92萬元
假設(shè)甲公司9月份銷售，根據(jù)上述規(guī)定，
扣款金額= 1000(1+4 * 5%)+30+1.67+0.71+0.75 = 1233.13萬元；
增值率=(1476.19-1233.13)/1233.13 = 19.71%；
因土增稅= 243.06 * 30%-1233.13 * 0 = 729，200元
綜上所述，如果納稅人在“換房”過渡期選擇單純征收，在同等交易條件下，增值稅的稅負(fù)會(huì)比原營業(yè)稅輕很多。如果你了解了加稅和抵扣的規(guī)定，單純從土壤的增稅上考慮交易時(shí)間的相應(yīng)延遲，你也會(huì)在土壤的增稅上省下一筆合理的稅；此外，土地增值稅作為A公司的一項(xiàng)合理支出，也可以從企業(yè)所得稅中扣除，A公司可以根據(jù)自身的整體情況做相應(yīng)的統(tǒng)籌。